BÜROMARKT HAMBURG 2015
Anstiege beim Flächenumsatz und der Spitzenmiete. Weitere Preissteigerungen aufgrund der niedrigen Leerstandsrate zu erwarten
Quelle: Savills / * Prognose Büroflächenumsatz Hamburg
Nach einem starken Endspurt im vierten Quartal schloss der Büromarkt Hamburg das Jahr 2015 mit einem besonders guten Ergebnis ab: Der Flächenumsatz stieg gegenüber 2014 von 511.100 Quadratmeter um 3,1 Prozent auf 527.000 Quadratmeter. Dabei betrug allein die Summe der Vermietungen von Oktober bis Dezember 2015 stattliche 163.000 Quadratmeter. Der Leerstand sank im Jahresvergleich um 100 Basispunkte von 6,5 auf 5,5 Prozent. Parallel dazu stieg die Spitzenmiete von 24 auf 25 Euro, die Durchschnittsmiete von 14 auf 14,50 Euro. Auffällig war die Zahl der Vermietungen besonders großer Flächen in 2015: Fünf Deals gingen für Büros von 10.000 Quadratmeter und mehr über die Bühne. Unter ihnen zum BeispielEuler Hermes mit 39.000 m² in der Gasstraße; das Bezirksamt Mitte in der Caffamacherreihe 32.000 m² und das Finanzamt HH in der Nordkanalstraße mit ca. 20.000 m².
„2015 war für viele Eigentümer ein erfolgreiches Jahr", resümiert Ken Hoppe, Associate Director und bei Savills verantwortlich für das Bürovermietungsgeschäft in Hamburg. „und die Perspektiven sind gut. Denn die Nachfrage nach hochwertigen Büroflächen bleibt unverändert hoch und wird von einem breiten Mix an Branchen getragen."
Dabei werden freie Flächen vor allem in der Innenstadt zum raren Gut. Entsprechend stiegen auch die Mieten und erhöhen damit die Attraktivität von Flächen in den Stadtteillagen, auch für größere Unternehmen. „in Beispiel ist die Commerzbank, die ihr Gebäude an der Trostbrücke verkauft hat und in das ehemalige Philips-Gebäude am Lübeckertordamm zieht", berichtet Hoppe. „Auch die anderen City-nahen Teilmärkte wie die City Süd und Altona stellen eine interessante Alternative dar."
Die Stadt Hamburg war an der großen Nachfrage beteiligt. „Die Stadt verbessert und vergrößert ihr Portfolio. Ein wichtiger Aspekt in diesem Zusammenhang ist das Ziel, ein zeitgemäßes Umfeld für Mitarbeiter und Kunden zu schaffen, auch unter dem Gesichtspunkt der Inklusion." Im Unterschied zu den Amtsräumen vieler historischer Gebäude eignen sich moderne Flächen häufig deutlich besser für Rollstuhlfahrer und Menschen mit Handicap. Die ehemalige Oberfinanzdirektion am Rödingsmarkt wurde 2013 aufgrund der mangelnden Anpassungsmöglichkeiten verkauft.
Als Faktor mit steigender Bedeutung für die Nachfrage sieht Associate Director Hoppe ebenfalls stark wachsende Firmen aus den Branchen E-Commerce und Gaming. „Ihr sprunghaftes Wachstum zwingt sie in relativ kurzen Abständen zum Umzug in größere Flächen." Die Kapazitäten für große Büroflächen werden allerdings knapp bleiben und perspektivisch sogar noch knapper werden. „In 2016 ist die Neubautätigkeit im Bürosektor mit rund 300.000 m² zwar überdurchschnittlich hoch, diese ist jedoch bereits zu mehr als 50 % vorvermietet", erläutert Hoppe. „Bedeutende Projekte in zentraler Lage sind erst in 2017/18 bezugsfertig und viele von ihnen zum größten Teil bereits vorvermietet."
Deswegen rät der Experte von Savills vor allem Unternehmen mit großem Flächenbedarf zu einer auf den Markt abgestimmten Strategie. „Wenn ein Umzug in den nächsten Jahren ansteht, empfehlen wir immer häufiger, zunächst den bestehenden Mietvertrag mit kurzer Laufzeit zu verlängern. Gleichzeitig sollte allerdings die Suche nach einem geeigneten zukünftigen Objekt beginnen."
Für 2016 rechnet Hoppe mit einem Flächenumsatz um die 500.000 m² und ergänzt: „Der leichte Rückgang ist auf eine geringere Anzahl großer Abschlüsse und einem Absinken der Leerstandsquote unter 5 % zurückzuführen."