BÜROMARKT DEUTSCHLAND Q1/2016 - ANHALTEND BELEBT

Mit einem deutlichen Wachstum des Flächenumsatzes sind die Büromärkte der deutschen Top-7-Standorte ins neue Jahr gestartet. Der Flächenumsatz im 1. Quartal 2016 legte German Property Partners (GPP) zufolge um 14,6 % auf 798.800 m² Bürofläche zu. Der Anteil von Eigennutzern halbierte sich auf rund 8 %. „Bis auf den Leerstand, der erneut an allen Top-7-Standorten zurückging, und die rege Nachfrage entwickelten sich die sieben Immobilienmärkte uneinheitlich“, sagt Björn Holzwarth, Sprecher von German Property Partners.

Büroflächenumsatz 1. Quartal 2016

FLÄCHENUMSATZ: DEUTLICH MEHR IN BERLIN UND FRANKFURT

Spitzenreiter bei der Entwicklung des Flächenumsatzes war Berlin mit einem Plus von rund 42,5 % auf 171.000 m². Ursächlich hierfür waren einige Abschlüsse und Eigennutzerbaustarts über 5.000 m², aber auch eine Vielzahl von Verträgen zwischen 2.000 und 5.000 m² mit einem deutlich höheren Anteil am Flächenumsatz als im Vorjahresquartal.

Spitzenreiter hinsichtlich des absoluten Flächenumsatzes blieb München mit 189.200 m². Angesichts fehlender Abschlüsse über 10.000 m², eines starken Mittelflächensegments und sehr vielen Verträgen bis 2.000 m² kletterte der Flächenumsatz um 11,9 %.

Bekannte Abschlüsse über 10.000 m² Top-7-Standorte 1. Quartal 2016

Mit einem Plus von 39,7 % erzielte Frankfurt die zweithöchste Steigerungsrate der Top-7-Standorte. Während der größte Vertrag mit 17.800 m² Bürofläche nur halb so groß war wie der größte Abschluss im Vorjahresquartal, verdoppelten sich die Aktivitäten im Segment zwischen 2.000 und 10.000 m². Dies trug wesentlich zum Flächenumsatz von 127.300 m² bei.

Auch Düsseldorf zeigte sich mit einem Zuwachs von 32,8 % auf 85.000 m² Bürofläche bei fünf Verträgen über 3.000 m² erfreulich dynamisch. Etwas weniger Bewegung, aber aufgrund des viertgrößten Abschlusses durch die Gebäudewirtschaft der Stadt Köln mit rund 12.900 m² dennoch ein Plus von 8,3 % auf 65.000 m² verzeichnete German Property Partners auf dem Büromarkt Köln.

Bei einem Minus von 12,4 % wurden in Stuttgart 61.300 m² Bürofläche umgesetzt, wobei die reine Vermietungsleistung im 1. Quartal 2016 aufgrund ausgebliebener Eigennutzer-Geschäfte etwas größer war als im Vorjahreszeitraum.

In Hamburg machte sich bei einer Abnahme um 18,7 % auf 100.000 m² die mit zwei geringe Zahl von Abschlüssen über 5.000 m² und der Rückgang um 17 % im sonst sehr starken kleinflächigen Segment unter 500 m² bemerkbar.

MIETEN: IN FRANKFURT UND MÜNCHEN AM HÖCHSTEN

Die höchsten Durchschnittsmieten zahlten Mieter mit 17,50 €/m²/Monat in Frankfurt und mit 16,10 €/m²/Monat in München, die niedrigsten mit 12,40 €/m²/Monat in Köln und mit 13,30 €/m²/Monat in Stuttgart. Der höchste Zuwachs um 8 % in Berlin ist auf die Verknappung des Angebots zurückzuführen, der größte Rückgang um 5 % in Frankfurt auf mittelgroße Abschlüsse in Randlagen.

Ähnlich sah das Niveau der Spitzenmieten für Büroflächen an den Top-7-Standorten aus. Auch hier lagen Frankfurt mit 38,50 €/m²/Monat und München mit 30,10 €/m²/Monat am oberen und Stuttgart mit 22,80 €/m²/Monat und Köln mit 21,25 €/m²/Monat am unteren Ende der Skala. Während die Spitzenmiete in Berlin um 9 % am stärksten zulegte und in München um 8 % am meisten abnahm, blieb sie in Düsseldorf mit 26,00 €/m²/Monat und in Köln mit 21,25 €/m²/Monat gegenüber dem Vergleichszeitraum unverändert.

LEERSTAND: ZU WENIG NEUBAU BEI AUSNAHMSLOS SINKENDEN RATEN

Bei einem Büroflächenbestand von 89,81 Mio. m² nahm der Leerstand an den Top-7-Standorten erneut um 9,1 % auf 5,44 Mio. m² ab. Die Leerstandsquote betrug am Ende des 1. Quartals 6,1 %.

„Der Bestand an kurzfristig verfügbaren Büroflächen ging ausnahmslos zurück“, berichtet Holzwarth. „Dies sollte Projektentwickler ermutigen, Neubau-Projekte nun anzugehen, da die Nachfrage nach hochwertig ausgestatteten Neubau-Flächen ungebremst ist.“

Bei einer Leerstandsquote von 3,4 % haben Unternehmen in Stuttgart die geringste Flächenauswahl, der Leerstand ging hier um 15,4 % auch am stärksten zurück. „In der Innenstadt gibt es so gut wie keine zusammenhängenden Flächen über 3.000 m² im Bestand und bebaubaren Grundstücke mehr“, sagt Holzwarth.

Für 2016 und 2017 ermittelte German Property Partners ein Fertigstellungsvolumen von 2,01 Mio. m² Bürofläche im Rahmen von 209 Projekten. Schwerpunkt des Büro-Neubaus ist Hamburg, wo das Neubau-Volumen von 457.000 m² jedoch bereits zu 57 % vertraglich gebunden ist.

AUSBLICK: 2016

„Auch wenn die Stimmung und die Wirtschaftslage in Deutschland gegenüber den letzten Monaten relativ unverändert sind, kann sich beides aufgrund der aktuellen geopolitischen Gegebenheiten abrupt ändern. Da sich die Büromärkte der Top-7-Standorte dessen ungeachtet in den letzten Jahren aber stabil bis aufstrebend gezeigt haben, dürften sie sich auch dieses Jahr ähnlich entwickeln“, erwartet Holzwarth. 

Deutsche Top-7-Bürostandorte 1. Quartal 2016

Quelle: German Property Partners