Wohnsituation für Studenten zum Semesterstart in noch mehr Städten kritisch

Zahl der Standorte mit angespannter Situation des studentischen Wohnungsmarktes steigt von 32 auf 39 / Schwierigste Suche von Unterkünften in München vor Frankfurt / Verschärfter Engpass gegenüber Vorjahr vor allem in Freiburg, Tübingen, Aachen, Gießen oder Marburg / 23 Kriterien von Mieten über Erstsemester-Zahlen bis zu Attraktivität im Ausland geprüft / Umfassende Detail-Auswertung für Hamburg

Für viele Studierende wird es zum Wintersemester 2015/16 noch schwieriger, eine passende Unterkunft zu finden. Die Zahl der Städte in Deutschland, in denen eine angespannte Situation auf dem studentischen Wohnungsmarkt festzustellen ist, stieg von 32 auf 39. Am schwierigsten ist die Suche nach der passenden Wohnung in München, vor Frankfurt am Main und Hamburg. Verschlechtert hat sich die Situation im Vergleich zum Vorjahr vor allem in renommierten Universitätsstädten wie Freiburg, Tübingen, Aachen, Gießen oder Marburg. Das sind die Kernergebnisse des neuen bundesweiten Ranking des Immobilienentwicklers GBI AG. Dessen Abteilung Research & Analyse hat alle 87 deutschen Hochschulstandorte mit mehr als 5000 Studenten detailliert untersucht. Jeweils 23 Faktoren von den Miet- und WG-Preisen über Leerstands-Quoten, die Entwicklung der Studierenden- und Erstsemester-Zahlen, die Altersstruktur der Bewohner bis hin zur Attraktivität der Stadt bei in- und ausländischen Studierenden wurden geprüft und gewichtet.

Wohnungsnot erschwert notwendige Flexibilität der Studenten

 „Zwar ist in einigen Städten der dringend erforderliche Neubau von kleineren und damit preisgünstigeren Wohnungen, die auch Studierende nutzen können, bereits angelaufen. Dennoch reichen diese Fortschritte eindeutig nicht, den strukturellen Mangel zu beheben“, berichtet Dr. Stefan Brauckmann, Leiter der Abteilung Research & Analyse der GBI AG: „So ist nicht nur die Zahl der Standorte mit angespanntem studentischen Wohnungsmarkt von 32 auf 39 gestiegen, mittlerweile erkennen wir bei 19 dieser Städte akute Schwierigkeiten bei der ausreichenden Versorgung der Studierenden mit passendem Wohnraum.“ In den Vorjahren gehörten nur jeweils 13 Hochschulstandorte zu dieser Kategorie. Nach der aktuellen Studie ist nun beispielsweise in Aachen, Bonn und Düsseldorf zu Semesterbeginn ebenfalls ein deutlicher Mangel an Unterkünften, für die das meist knappe Budget der Studenten ausreicht, zu erwarten. Dr. Brauckmann: „Gerade weil im Bachelor- und Master-System von Studierenden eine immer größere Orts-Flexibilität verlangt wird, ist die Situation problematisch. Immer weniger Studierende können notfalls bei Eltern oder Verwandten unterkommen, da diese für die meisten zu weit entfernt wohnen.“ Betroffene sind daher insbesondere ausländische Studenten, die häufig nur zu überhöhten Preisen eine Bleibe finden. 

Auch der durchschnittliche Anspannungsfaktor beim studentischen Wohnen erhöht sich dieses Jahr weiter, von 33,7 auf 34,5 Punkte. Maximal möglich sind 100 Punkte. München erreicht mit 80 Punkten den mit Abstand höchsten Wert, nach 79 im Vorjahr. „Es ist bemerkenswert, dass dort trotz der bereits hohen Punktzahl die Wohnungssuche noch schwieriger geworden ist“, betont Dr. Eike Winkler, zuständig für Markt- und Standortanalysen im Bereich des studentischen Wohnens in der Research-Abteilung der GBI AG. Auf den Plätzen hinter München gibt es im Jahr 2015 Veränderungen. Frankfurt überholte mit Hamburg den bisherigen Zweiten. Einen Platztausch gab es auch zwischen Stuttgart (nun Vierter) und Köln (jetzt Fünfter).

Verschlechtert hat sich die Wohnsituation im Vergleich zum Vorjahr vor allem in renommierten Universitätsstädten mittlerer Größe. In Freiburg stieg der Anspannungsfaktor von 58,5 auf 63,5 Punkte. So rückte die Stadt im Ranking schwieriger Märkte von Platz 9 auf 6 vor. Auch in Tübingen (58 statt 52 Punkte, Platz 12 auf 9), Aachen (53,5 statt 48 Punkte, Platz 16 auf 13) und Gießen (42,5 statt 36 Punkte, Platz 31 auf 25) verschärfte sich die Lage. „In solchen Mittel-städten macht sich der gegenwärtige Zustrom von Studierenden besonders bemerkbar“, so Dr. Brauckmann. Dort gibt es aufgrund der Städtestruktur kaum kurzfristig zu aktivierende Reserven an angemessenen Wohnungen. „Dennoch wird vielerorts zu wenig getan, dem entgegen zu wirken“, konstatiert Dr. Brauckmann: „So werden für Studierende benötigte kleinere Apartments nicht errichtet, da es aufgrund der Bauauflagen günstiger ist, große Wohnungen zu bauen. Hier ist ein Umdenken in Stadtverwaltungen nötig, der Kleinwohnungsbau sollte erleichtert werden.“

Die Top 20-Städte im Anspannungs-Ranking der GBI AG:

(theoretische Höchstpunktzahl 100 Punkte; kreisfreie Städte und Kreise als Bewertungszonen)

Die Studie belegt außerdem, wie stark die Wohnsituation von der Entwicklung der Studierendenzahlen abhängt. Während diese im Schnitt aller untersuchten Universitätsstädte um 1,2 Prozent sank, steigt sie bei den im Ranking vorne platzierten Städten an. Um 1,0 Prozent bei den Top 25-Städten, bei den Top 10 sogar um 4,5 Prozent. Am anderen Ende des Ranking ist eine entgegengesetzte Entwicklung zu beobachten. Dort gehen die Studierendenzahlen bei Städten mit weniger als 25 Punkten um 2,7 Prozent zurück. Ähnlich die Zahlen bei Erstsemestern: Während es in den Top 10 des Rankings einen Anstieg von 1,9 Prozent gab, sank die Zahl im Gesamtschnitt um 2,4 Prozent. Dr. Stefan Brauckmann: „Das zeigt, dass Studierende trotz angespannter Wohnsituation weiter in ohnehin begehrte Hochschulstädte ziehen. Die Schwierigkeit, dort eine angemessene Unterbringung zu finden, schreckt offensichtlich kaum ab.“ Der Zustrom von Flüchtlingen, die es nach einer möglichen Anerkennung des Asylantrags vor allem in größere Städte zieht, wird zu einer weiteren Verschärfung beitragen. Nur Städte, in denen zu einer massiven Ausweitung des Neubaus passender Wohnungen kommt, können dem entgegenwirken.

Studenten mit hoher Standort-Sensibilität

Eindeutig sind die Präferenzen nicht nur bezogen auf die Wahl des Hochschul-Standorts, sondern auch bei der Entscheidung für eine konkrete Wohnlage innerhalb der Stadt. „Studierende sind sehr standortsensibel und haben genaue Vorstellungen von ihrem Lebensumfeld“, berichtet Dr. Eike Winkler: Trotz ihres begrenzten Budgets ziehen sie deshalb nicht automatisch in günstige Stadt-Quartiere. Für eine entsprechende Lage mit gutem Angebot an Kneipen, Kultur und anderen zielgruppenspezifischen Angeboten sind sie bereit, bei Ausstattungsmerkmalen oder Größe der Wohnung spürbare Kompromisse einzugehen. Dr. Winkler: „Schon wenige hundert Meter Lage-Unterschied lassen die Studenten zu anderen Entscheidungen kommen.“ Das gleiche Vorgehen bei der Standortwahl ist auch bei Auszubildenden zu beobachten. Diese können ebenfalls in die von der GBI AG angebotenen „SMARTments student“-Projekte in Hamburg, Köln, Frankfurt, Mainz oder Darmstadt einziehen. 

Städtebewertung zum Wohnungsmarkt für Studierende in Hamburg

Für besonders hohen Druck auf den Wohnungsmarkt für Studierende sorgen folgende Faktoren:

Bei der Miete:

Das Mietniveau ist auf 9,40€/m² gestiegen (2014: 9,20€/m²; Datengrundlage Bestandswohnungen) und damit wird weiter Druck auf den Wohnungsmarkt für Studierende ausgeübt.) der Mittelwert Median über alle untersuchten Hochschulstädte liegt bei 7,00€/m² (2014: 6,80€/m²). (Datengrundlage: Immobilienscout 24 2015)

Bei den WG-Kosten:

Die Kosten für ein WG-Zimmer sind auf hohem Niveau noch mal gestiegen: 411€ (2014: 400€; 2013: 400€). Und die Nachfragenden sind auch bereit, diese Preise zu zahlen. Der Mittelwert über alle untersuchten Hochschulstädte liegt für die verlangten WG-Preise bei 304€ (Scoring 2014: 302€; Scoring 2013: 303€). (Datengrundlage: GBI AG WG-Datenbank 2015)

Zum Immobilienmarkt:

Die Leerstandsquote bei Immobilien ist mit 1,6% erheblich niedriger als im Bundesdurchschnitt (4,5%). (Datengrundlage: Zensus 2011)

Zu der Studierendenzahl (inklusive Ausländeranteil):

Die Studierendenzahl ist auf 83.750 im WiSe13/14 gestiegen (WiSe 12/13: 80.847; WiSe 11/12: 75.415). Durchschnittlich haben die 87 untersuchten Universitätsstädte 25.663 Studierende (arithmetisches Mittel). Damit ist Hamburg der vierthöchste Hochschulstandort nach Berlin, München und Köln. (Datengrundlage: DeStatis 2015, Tabelle 21311-0002; ohne Verwaltungs-FH)

Die Erstsemester-Zahlen sind zwar etwas zurückgegangen auf 12.048 (WiSe 13/14), aber weiter auf so hohem Niveau, dass ein riesiger Druck für den Wohnungsmarkt für Studierende entsteht (WiSe 12/13: 12.405; WiSe 11/12: 12.030). Der Mittelwert der Erstsemester-Zahlen betrachtet über alle 87 untersuchten Hochschulstädte liegt bei 4.222. (Datengrundlage: DeStatis 2015, Tabelle 21311-0011; ohne Verwaltungs-FH)

Zu der Universität:

Hamburg ist Standort einer Uniklinik und erzeugt damit eine starke überregionale und nachhaltige Nachfrage von Studierenden. (Datengrundlage: HRK 2013)

Sonstiges:

Auch die Zahl der Berufsschüler in der Stadt ist mit 54.612 hoch und sorgt für zusätzlichen Druck auf den Markt für Kleinwohnungen. (Datengrundlage: StaLa 2015, Tabelle 200-71-4)

Mittlerer Druck auf den Wohnungsmarkt wird durch folgende Faktoren ausgelöst:

Bei den Wanderungsbewegungen:

2013 sind 16.175 junge Leute (18- bis 29 Jährige) mehr in die Stadt gezogen als weggezogen:
das Wanderungssaldo in der Gruppe der 18-29 Jährigen lag damit niedriger als zuvor (2012: 17.059; 2011: 15.299). Anteilig an der Gesamtbevölkerung waren das 0,9% (2012: 1,0%, 2011: 0,9%). (Datengrundlage: StaLa 2015, Tabelle 173-21-4, Tabelle 182-44-4)

Das Verhältnis der Zahl der Einraumwohnungen zum Wanderungssaldo bei den 18 bis 29-jährigen liegt bei 3,5 (Vorjahr 3,4). (Datengrundlage: StaLa 2015, Tabelle 035-02-4, Tabelle 182-44-4)

Zur Bevölkerungs- und Haushaltsprognose:

Die Bevölkerungsprognose bis 2025 sagt in Hamburg einen Zuwachs von 0,6% voraus. (Datengrundlage: BBSR 2011)

Die Haushaltsprognose bis 2025 sagt in Hamburg einen Zuwachs von 2,8% voraus. (Datengrundlage: BBSR 2011)

Zum Immobilienmarkt:

Rechnerisch gibt es 3,30 Wohneinheiten je 18-29 Jährigem. Das sorgt für einen mittleren Druck auf den Immobilienmarkt. (Datengrundlage: StaLa 2015, Tabelle 035-02-4)

In Wohnheimen sind 8,4% (WiSe 13/14)der Studierenden untergebracht und die Quote liegt damit unter dem Bundesdurchschnitt von 10,0%. (Datengrundlage: DSW 2014)

Zu der Studierendenzahl (inklusive Ausländeranteil):

Der Anteil ausländischer Studierender ist mit 11,4% etwas zurückgegangen (WiSe 12/13: 11,6%; WiSe 11/12: 12,7%) und liegt im Rahmen des Bundesdurchschnitts von 11,6 Prozent. (Datengrundlage: DeStatis 2015, Tabelle 21311-0002; ohne Verwaltungs-FH)

Anlage:
Gesamt-Ranking für 87 Hochschul- und Universitätsstädte mit mehr als 5.000 Studierenden:

(theoretische Höchstpunktzahl 100 Punkte; kreisfreie Städte und Kreise als Bewertungszonen)

*Hennef, Alfter, Bad Honnef, Rheinbach, St. Augustin

Bei Punktgleichheit entscheidet das Mietniveau über die Platzierung

Bei der diesjährigen Studie ist der Mietmarkt in insgesamt 23 Hochschulstädten so wenig angespannt, dass Studenten dort nur geringe Probleme haben, eine angemessene Wohnung zu finden. Dazu gehören zwar viele Klein- und Mittelstädte, aber auch Großstädte wie Leipzig oder Wuppertal. Diese Standorte mit unter 25 Punkten werden nicht in das Ranking integriert, sondern als Gruppe mit wenig angespanntem Wohnungsmarkt dargestellt.

Auflistung aller Städte und Kreise mit wenig angespanntem Wohnungsmarkt:

(in alphabetischer Reihenfolge):

Chemnitz, Cottbus, Erfurt, Frankfurt (Oder), Fulda, Gelsenkirchen, Greifswald, Halle (Saale), Hildesheim, Ilm-Kreis (Ilmenau), Krefeld, Kreis Lippe (Detmold, Lemgo), Leipzig, Magdeburg, Mittelsachsen (Freiberg, Mittweida), Mönchengladbach, Ostalbkreis (Aalen, Schwäbisch Gmünd), Rostock, Schwarzwald-Baar-Kreis (Furtwangen, Villingen-Schwenningen), Siegen, Weimar, Wismar, Wuppertal

Erläuterung der  Punkte-Stände:

-       Diese Hochschul- und Universitätsstädte in der letzten Gruppe haben Anspannungswerte von unter 25 Punkten. In der aktuellen Studie sind es 23. Das Mietniveau liegt zudem unter 6 Euro pro Quadratmeter. „In diesen Städten müssen sich die Studierenden wenig Sorgen über die Wohnsituation machen“, erläutert GBI-Research-Leiter Dr. Stefan Brauckmann: „Zwar ist nicht garantiert, dass jeder Studierende sofort seine Traum-Wohnung am gewünschten Standort findet, doch bezogen auf den nationalen Vergleich, ist die Anspannungslage weniger problematisch.“ Eine ausdifferenzierte Platzierung dieser Städte gibt es in diesem Segment nicht.
-       Ergab die Studie Anspannungs-Werte zwischen 25 und 35 Punkten – das war 25 Mal der Fall – , ist es für Studierende zwar nicht einfach, passende Unterkünfte zu finden, vor allem bei innerstädtischen Nachfrage-Schwerpunkten und zu Beginn eines Semesters. Bei einer Berücksichtigung des stadtweiten Angebots ist die Lage aber noch nicht akut problematisch.
-       Im Bereich von 35 bis 50 Punkten – im Ranking fallen darunter 20 Universitätsstädte – muss die Situation auf dem Wohnungsmarkt für Studierende aufgrund einiger riskanter Faktoren genau im Auge behalten werden. Kurzfristig mögliche Entwicklungen können dafür sorgen, dass der Anspannungsfaktor schnell in den kritischen Bereich steigt.
-       Sofort besonders kritisch ist die Lage laut Research-Experte Dr. Brauckmann bei den 19 Städten, die eine Anspannungs-Punktzahl von mehr als 50 erreichen. „Da sind zusätzliche Angebote auf dem Wohnungsmarkt in spürbarem Umfang dringend notwendig, um die Situation zu entschärfen“, so Analyst Dr. Brauckmann. „Je weiter vorne die Städte im Ranking platziert sind, desto größer ist der Handlungsbedarf. Es geht darum, Wohnraum im Budget der Zielgruppe zu schaffen, ohne dabei die Aspekte Lage und Ausstattung aus den Augen zu verlieren.“

Quellen

• BBSR - Bundesinstitut für Bau-, Stadt- und Raumforschung (BBSR) (Hg.) (2011): Wohnungsmarktprognose 2025. Bonn
• BBSR - Bundesinstitut für Bau-, Stadt- und Raumforschung (BBSR) (Hg.) (2011): Wohnungsmarktprognose 2025. Bonn
• DeStatis - Statistisches Bundesamt (2015): GENESIS-Online Datenbank. www-genesis.destatis.de/genesis/online:DFG – Deutsche Forschungsgemeinschaft (2012): Ergebnis der Sitzung des Bewilligungsausschusses am 15. Juni 2012. (siehe Link) 
  • Tabelle 21311-0002: Studierende
  • Tabelle 21311-0011: Studienanfänger
• DSW - Deutsches Studentenwerk (2013-2014): Wohnraum für Studierende. Bundesministerium für Bildung und Forschung. Berlin
• GBI AG (2015): WG-Datenbank. Hamburg
• HRK - Hochschulrektorenkonferenz (2013): Studieren in Deutschland. www.hoschulkompass.de
• Immobilienscout24 - Immobilienscout GmbH (2015): Wohnungen zur Miete der Städte Deutschlands. www.immobilienscout24.de/wohnen/
• StaLa - Statistische Ämter des Bundes und der Länder (2015): Regionaldatenbank Deutschland. www.regionalstatistik.de/genesis/online/logon:Zensus - Statistisches Bundesamt (2011): Wohnungen nach Art der Wohnungsnutzung. Wiesbaden
• Tabelle 035-02-4: Wohngebäude- und Wohnungsbestand
• Tabelle 173-21-4: Bevölkerungsstand
• Tabelle 182-44-4: Zu- und Fortzüge nach Altersgruppen
• Tabelle 200-71-4: Berufliche Schulen