Kölner Büromarkt: Hilfe, die Mieter kommen!
GREIF & CONTZEN legt aktuellen Büromarktbericht für die ersten drei Quartale 2015 vor: Gute Vermietungsleistung, sinkender Leerstand, zu wenig Neubauflächen und Bedeutungsgewinn für die rechtsrheinischen Bürolagen
(Foto: Greif & Contzen)
„Hilfe, die Mieter kommen!“ – ein wenig flapsig könnte man die derzeitige Situation auf dem Kölner Büromarkt so umschreiben. Denn die gute Vermietungsleistung, die von den Researchern bei Greif & Contzen mit 280.000 Quadratmetern bis zum Jahresende und damit um rund acht Prozent über dem Vorjahresniveau berechnet wurde, lässt die bereits bestehende Flächenknappheit noch spürbarer werden. Die Leerstandsquote ist, so Greif & Contzen, seit 2010 auf dem Weg nach unten und liegt derzeit bei nur noch sechs Prozent. Bis zum Jahresende prognostiziert Greif & Contzen einen Leerstand von lediglich 5,7 Prozent.
In den ersten drei Quartalen 2015 wurden in Köln rund 210.000 Quadratmeter Bürofläche vermietet, 280.000 sollen es bis zum Jahresende werden. Sollte die Zurich Versicherung noch in diesem Jahr den Mietvertrag über rund 65.000 Quadratmetern in der „MesseCity“ in Deutz unterzeichnen, ist 2015 sogar ein Umsatz um 350.000 Quadratmetern möglich.
Freud und Leid nah beieinander
Klingt gut, und doch: „Es ist eine verzwickte Situation“, sagt Florian Schmidt, Leiter des Unternehmensbereichs Büroraumvermietung. „Was eigentlich Freude bereiten sollte – die gute Vermietungsleistung, die für die Attraktivität des Kölner Immobilienmarktes steht – macht Sorgen, weil größere Neubauten und damit die Zufuhr an modernen Flächen fehlen.“ Gerade bei großen Gesuchen ist die Auswahl geeigneter Bestandsgebäude inzwischen eher klein. In mehreren Fällen, so haben die Makler bei Greif & Contzen erlebt, wurden Standortsuchen aufgrund der Angebotsknappheit teilweise deutlich verzögert und konnten somit bisher noch nicht erfolgreich abgeschlossen werden.
Der Blick in die nahe Zukunft verheißt keine Besserung: Insgesamt werden 2015 voraussichtlich nur rund 49.000 Quadratmeter Bürofläche fertiggestellt – ein niedrigerer Stand wurde zuletzt in 2001 registriert. Erschwerend kommt hinzu, dass rund 70 Prozent der Neubauflächen in diesem Jahr gar nicht erst auf den Markt kommen, da sie für Eigennutzer vorgesehen oder bereits vermietet sind.
Niedriges Angebot und starke Nachfrage – Mietanstieg in den nächsten Monaten erwartet
Nachdem Durchschnitts- und Spitzenmieten in Köln lange Zeit konstant blieben, müsste allmählich nun das knappe Angebot bei hoher Nachfrage auf die Preise auch in der Breite durchschlagen: „Es gibt mehrere Anzeichen, dass die Spitzenmiete über das bisherige Niveau von 21,25 Euro pro Quadratmeter steigen könnte. Einzelne Mietverträge wurden in diesem Jahr bereits oberhalb von 23,00 Euro pro Quadratmeter abgeschlossen“, erläutert Schmidt. Noch, so sind die Researcher von Greif & Contzen vorsichtig, sei der Anteil am Gesamtflächenumsatz zu gering, um eine Erhöhung der Kennziffer zu rechtfertigen. „Sollten bis zum Jahresende jedoch weitere hochpreisige Mietverträge unterzeichnet werden, wird eine Anpassung erfolgen“, ist sich Büromarkt-Experte Schmidt sicher.
Bürolagen im Rechtsrheinischen gewinnen an Bedeutung
Gewinner des allumfassenden Flächenengpasses gibt es jedoch auch: Die rechtsrheinischen Stadtteile Mülheim, Deutz und Kalk können mit freien oder ehemals industriell genutzten Arealen punkten, die als Bürolagen zu neuem Glanz gelangen. Greif & Contzen nennt hier das Großprojekt MesseCity mit rund 140.000 Quadratmetern, die überwiegend der Büronutzung gewidmet sein werden. Hierauf wurde die Zurich Versicherung aufmerksam, die rund 65.000 Quadratmeter Bürofläche abnehmen will. Ein weiteres Beispiel: Auf dem ehemaligen Areal der Chemischen Fabrik Kalk und den angrenzenden Bahnflächen entstanden das Einkaufszentrum Köln Arcaden, das Wissenschaftsmuseum Odysseum, Wohnungen und einzelne Fachmärkte. Nach der Fertigstellung des KölnCubus befinden sich derzeit das ADAC Haus Köln Deutzer Feld, die Fachhochschule für öffentliche Verwaltung NRW sowie die Niederlassung der Kreer Gruppe in Bau. Die GAG Immobilien AG wird ihre Zentrale ebenfalls in dem Gebiet platzieren und weitere Projektentwicklungen im Bürosegment warten auf erste Vorvermietungen. Auch der Stadtteil Kalk, auf dessen Boden sich das Deutzer Feld befindet, hat sich somit als Bürostandort und eigenständiger Teilmarkt etabliert.