Landgericht Hanau: Nachzahlungsklausel in Immobilien-Kaufverträgen des Bundes ist nichtig

Die in einzelnen Immobilien-Kaufverträgen des Bundes seit den 1990er Jahren festgelegten Nachzahlungsklauseln sind rechtswidrig. Dies entschied jetzt das Landgericht Hanau. Käufer von Grundstücken des Bundes können auf der Grundlage dieser Entscheidung Geld vom Bund zurückfordern oder Zahlungen verweigern. Dies gilt für private Käufer wie Kommunen gleichermaßen.

Harald Nickel, Gesellschafter Nickel Eiding

Nachzahlungen waren nach einer Vielzahl von Grundstückskaufverträgen häufig dann fällig, wenn sich der Grundstückswert nach dem Kauf erhöhte. Dies geschah dann, wenn die Grundstücke auch noch Jahre nach Abwicklung des Geschäfts  höherwertiger als beim Kauf angenommen nutzbar sind oder genutzt werden. Dabei bedient sich der Bund verschiedener, zumeist aber mehrfach verwendeter vertraglicher Formulierungen ähnlicher Inhalte.

Vertreten durch den Hanauer Rechtsanwalt Harald Nickel des Büros Nickel Eiding, Hanau am Main, ließ der Käufer zweier Kasernengelände derartige jahrzehntelang unbeanstandet verwendete Nachzahlungsklauseln in Kaufverträgen des Bundes gerichtlich überprüfen. Ein Privatunternehmen hatte in den Jahren 2005 und 2006 zwei ehemalige Hanauer Kasernengelände vom Bund erworben und dabei Nachzahlungen für den Fall höherwertigerer Nutzungen in der Zukunft vertraglich zugesichert. Daraufhin hatte die Bundesanstalt für Immobilienaufgaben (BImA) für den Bund im Jahre 2013 rund 180.000,00 EURO verlangt, die zu zahlen sich Nickels Mandant auf dessen Rat hin mit der Begründung weigerte, die Nachzahlungsklauseln in den Kaufverträgen des Bundes seien nichtig. Im Fall eines Kasernengeländes war durch einen gemeindlichen Bebauungsplan eine Grünfläche in ein Gewerbegebiet umgewandelt worden. Im zweiten Fall ging es um den Bau eines Hauses im Außenbereich. Er wurde genehmigt und ausgeführt, ohne dass dies der Kaufpreiskalkulation des Bundes zugrunde gelegt worden war.  

Das mit der daraufhin erhobenen Zahlungsklage des Bundes, vertreten durch die Bundesanstalt für Immobilienaufgaben (BImA), befasste Landgericht Hanau schloss sich der Rechtsauffassung der Hanauer Wirtschaftskanzlei bereits mit einem ersten Hinweisbeschluss am 7. Januar 2015 an. Das Gericht empfahl dem Bund, sich mit dem Käufer auf einen Verzicht auf Nachzahlungen zu vergleichen, um so ein mögliches Grundsatzurteil zu Lasten des Bundes, anwendbar auch für vergleichbare andere Fälle, zu vermeiden.  

Obwohl Rechtsanwalt Harald Nickel für den Käufer hierzu bereit gewesen wäre, lehnte der Bund jede Vergleichsregelung unter Hinweis auf eine jahrzehntelang unbeanstandete Praxis ab. Daraufhin wies das befasste Landgericht die Zahlungsklage des Bundes durch Urteil vom 17. Februar 2015 mit der Begründung ab, die Nachzahlungsregelungen der beiden umstrittenen Kaufverträge seien jeweils, der Auffassung von Rechtsanwalt Harald Nickel folgend, nichtig. Hieraus könne der Bund Zahlungsansprüche also nicht ableiten. Gegen diese Entscheidung wandte sich der Bund durch Berufung zum Oberlandesgericht. 

Die Richter des Oberlandesgerichts Frankfurt am Main erklärten im Verhandlungstermin vom 11. November 2015, auch dort halte man die die Nachzahlungsklausel für die beiden betroffenen Grundstückskaufverträge für nichtig. Neben den bereits vom Landgericht angeführten Gründen für die Annahme der Unwirksamkeit der Nachzahlungsklausel, meldete der Senat noch weiter reichende Bedenken an der Wirksamkeit der zu beurteilenden Nachzahlungsklauseln des Bundes an, als sie das Landgericht sah. Er machte deutlich, dass er sich aus diesem Grund dem erstinstanzlichen Urteil anzuschließen gedenke.  

Zugleich kündigten die Berufungsrichter an, wegen der grundsätzlichen Bedeutung der aufgeworfenen Rechtsfragen Revision gegen das anstehende Urteil zum Bundesgerichtshof zuzulassen. Dadurch sollte eine nochmalige Überprüfung der Rechtsfragen durch das höchste deutsche Zivilgericht möglich werden. „Wir sind eigentlich mit der Vorüberlegung an das Urteil des Landgerichts herangegangen, dass die vom Käufer beanstandete Nachzahlungsregelung möglich sein müsste. Nach eingehender Prüfung sind wir dann aber auch anhand der einschlägigen Rechtsprechung des BGH zur gegenteiligen Auffassung gelangt“, so der Berichterstatter des Senats im Verhandlungstermin.  

Einer Weiterführung des Verfahrens, wie es der Senat durch Zulassung der Revision dem Bund eröffnet hätte, mochte sich die BImA als dessen Vertreter jedoch nicht aussetzen. Deshalb nahm sie angesichts der überzeugenden Argumentationsführung der Frankfurter Richter die Berufung im Anschluss an eine vom Gericht eingeräumte Frist für eine Stellungnahme gegen das erstinstanzliche Urteil Anfang Dezember 2015 zurück. Damit steht fest, dass der Erwerber zweier Kasernengelände wegen der Teilnichtigkeit der seinerzeit mit dem Bund geschlossenen Kaufverträge keine Nachzahlungen wegen Werterhöhungen nach dem Erwerb leisten muss. 

Die Bedeutung des Verfahrens geht nach Einschätzung von Rechtsanwalt Harald Nickel über die zwei Einzelfälle weit hinaus. Einerseits könnten Käufer bereits entrichtete Nachzahlungen auf der Grundlage gleicher Vertragsklauseln voraussichtlich zurückverlangen. Derartige Ansprüche auf Herausgabe verjähren spätestens nach Ablauf von zehn Jahren seit dem Zeitpunkt der Nachzahlung. „Betroffene sollten sofort Verjährungsfragen prüfen“, rät der Hanauer Rechtsanwalt. Auch dürften Käufer mit gleichen Nachzahlungsklauseln künftig nicht zu Nachzahlungen herangezogen werden. Noch bedeutender sei allerdings, dass nicht nur die Nachzahlungsklauseln der beiden vor dem Hanauer Landgericht verhandelten Fälle nach Auffassung auch der befassten Richter nichtig sind, sondern auch viele ähnliche Vertragsregelungen des Bundes mit privaten und öffentlichen Käufern. „Nach meiner Auffassung sind selbst die vom Haushaltsausschuss des Deutschen Bundestags für kommunale Erstzugriffskäufe 2012 definierten Nachzahlungsbedingungen, soweit sie so vom Bund in Verträge mit Städten und Gemeinden systematisch übernommen wurden, mutmaßlich unwirksam“, schätzt Nickel. 

Vor allem für Eigentümer, die in den Jahren 2005/2006 Nachzahlungen wegen Grundstücksgeschäften mit dem Bund entrichtet haben, ist deshalb schnelles Handeln gefragt, um etwaige Rückzahlungsansprüche durch Verjährung nicht zu verlieren. Dabei ist nicht erst das jeweilige Jahresende maßgeblich. „Wir stehen daher ab sofort auch kurzfristig für Ersteinschätzungen zur Verfügung, wenn es darum geht, Erfolgsaussichten, aber auch Verjährungsrisiken zu identifizieren“, so Rechtsanwalt Harald Nickel. Mit seinem Immobilienrechts-Kompetenzteam bereite er sich darauf vor, die nach Bekanntwerden der Entscheidung an ihn herangetragenen Interessen weiterer betroffener Grundstückskäufer zu vertreten.  

„Das Urteil des Landgerichts Hanau und die dazu von den Richtern des 4. Zivilsenats des OLG Frankfurt geäußerten Ansichten sind wegweisend und aus meiner Sicht zutreffend. Private und öffentliche Projektentwickler und Investoren sollten deshalb fachmännisch genau prüfen lassen, welche Gelder sie in den vergangenen Jahren nachträglich entrichtet haben, welche Forderungen künftig an sie herangetragen werden und ob sie von der aktuellen Entscheidung betroffen sind. Das gilt natürlich auch für Käufer, welche mit anderweitigen Verkäufern vergleichbare Vereinbarungen getroffen haben“, so Rechtsanwalt Harald Nickel weiter.