F+B-Wohn-Index Deutschland: Preise und Mieten in Randlagen von Großstädten steigen an

Attraktivität der Metropolen spiegelt sich bei Neuvermietung in der Umgebung wider - Durchschnittlicher Preis- und Mietanstieg für Wohnungen geringer als Steigerung der Verbraucherpreise seit 2005 - Eigentumswohnungspreise und Neuvertragsmieten: Großraum München belegt sieben Spitzenplätze.

Die Marktpreise und Mieten für Wohnimmobilien sind weiter im Aufwind: Allein im vergangenen Jahr sind sie um 2,9 Prozent gestiegen (Vergleich zum Vorquartal: +0,7 Prozent). Damit setzt sich der Trend der vergangenen drei Jahre unvermindert fort. Diese Zunahme zeigte sich 2012 trotz nahezu konstanter Masseneinkommen: Das Wachstum des Bruttoinlandsprodukts lag 2012 bei 0,7 Prozent (2011 noch +3 Prozent).

Gegenüber dem Vorjahresquartal nahm der F+B-Wohn-Index Deutschland im ersten Quartal 2013 um 2,9 Prozent auf einen Wert von 104,8 Punkten zu, im Vergleich zum Vorquartal (4. Quartal 2012) war ein Anstieg um 0,7 Prozent zu verzeichnen.

Während sich die Preise von Eigentumswohnungen, die vor allem in den größeren Städten konzentriert sind, allein im letzten Jahr um 5,1 Prozent erhöht haben, lag der Preisanstieg bei Einfamilienhäusern bei durchschnittlich 2 Prozent, wenig mehr als bei Mehrfamilienhäusern (+1,9 Prozent). Bei den Neuvermietungsmieten war dabei ein Plus von 2,6 Prozent zu beobachten, bei den Bestandsmieten lag der Zuwachs bei lediglich 0,8 Prozent.

"Dieser Preisanstieg spiegelt die wachsende Bedeutung von Immobilien als Kapitalanlage und die Attraktivität von Wohnungen insbesondere in vielen größeren Städten wider", sagt Dr. Bernd Leutner, Geschäftsführer der F+B Forschung und Beratung für Wohnen, Immobilien und Umwelt.
"Die Immobilienmärkte entwickeln sich regional sehr unterschiedlich. Insbesondere in den Großstädten ist ein stark überdurchschnittliches Anwachsen der Immobilien- bzw. Wohnkosten zu beobachten. Eine hohe Dynamik zeigen die Entwicklungen der Neuvertragsmieten vor allem in den wirtschaftsstarken Metropolen Deutschlands und dieser Trend strahlt zunehmend auch auf die Umgebung der Großstädte aus."

Attraktivität der Metropolen spiegelt sich auch bei Neuvermietung in der Umgebung wider

In Hamburg sind die Neuvertragsmieten in 2012 um durchschnittlich 2,3 Prozent auf 9,20 €/m² angestiegen. Vor fünf Jahren lag das Niveau bei 7,60 €/m², insgesamt liegen die aktuellen Marktmieten also um rund 21 Prozent über dem Jahresendstand 2007.

In der Umgebung der Hansestadt sind die Steigerungsraten zwar nicht so ausgeprägt, folgen aber einem klaren Muster: In den Gemeinden an der Stadtgrenze werden im Fünfjahresvergleich Zuwächse zwischen etwa 11 und 17 Prozent registriert, im Umland der Kernstadt zwischen 9 und 12 Prozent. So verzeichnen die angrenzenden Städte Wedel, Norderstedt, Ahrensburg, Reinbek und Seevetal seit 2007 durchschnittliche Zuwächse im Mietenniveau von 7,20 bis 7,40 €/m² auf 8,20 bis 8,50 €/m².

In den Städten in größerer Entfernung, zum Beispiel in Pinneberg und Elmshorn oder Winsen und Lüneburg, wurden Ende 2007 noch zwischen 6,40 bis 7,00 €/m² bei Neuvermietung verlangt, heute sind es 6,60 bis 7,70 €/m².

Das Berliner Mietenniveau fällt insgesamt moderater aus. Aktuell sind bei Neuvermietung im stadtweiten Durchschnitt 6,70 €/m² zu zahlen, dies entspricht einer Steigerung von 3,7 Prozent gegenüber dem Vorjahr. Vor fünf Jahren lag die Durchschnittsmiete noch bei 5,60 €/m², d. h. seit 2007 haben sich die Mieten um knapp 20 Prozent erhöht.

In Potsdam stiegen die Mieten in den letzten fünf Jahren um insgesamt knapp 16 Prozent von 6,30 auf 7,30 €/m², in Falkensee um 10 Prozent von 6,30 €/m² auf 7,30 €/m² und in Königs Wusterhausen um 16 Prozent von 5,60 €/m² auf aktuell 6,50 €/m².

Etwas weniger stark fallen die Veränderungen der Marktmieten beispielsweise in Oranienburg und Hennigsdorf im Nordwesten Berlins aus. Während sie in Oranienburg bei 6,30 €/m² stagnieren, werden in Hennigsdorf seit 2007 Steigerungen von gut 7 Prozent auf momentan 5,90 €/m² und in Bernau bei Berlin sogar von 13,5 Prozent auf 5,90 €/m² registriert.

München verzeichnet trotz des bereits sehr hohen Niveaus im zurückliegenden Jahr eine weitere Mietpreissteigerung um rund 4 Prozent und seit 2007 um 15 Prozent. Münchner Neumieter müssen derzeit im Durchschnitt 12,50 €/m² bezahlen (2007: 10,90 €/m²).

Im Umland der bayerischen Landeshauptstadt ist es nicht viel günstiger: In Unterschleißheim zahlen Mieter bei Bezug einer Wohnung aktuell 10,70 €/m², in Freising 9,50 €/m² und in Erding 9,30 €/m². Im Norden Münchens sind die Mieten in den vergangenen fünf Jahren um 10,5 bis 11,5 Prozent gestiegen. Im Westen der Isarmetropole werden Mietpreissteigerungen von 8 bis knapp 10 Prozent registriert: So liegen die Neuvertragsmieten in Germering und Dachau aktuell bei 10,20 bzw. 10,10 €/m², in Fürstenfeldbruck bei durchschnittlich 9,30 €/m².

In Frankfurt/Main stiegen die Marktmieten im vergangenen Jahr um gut 3 Prozent auf durchschnittlich 10,10 €/m² und sind damit um 13,5 Prozent höher als 2007 (8,90 €/m²). Es folgen mit den höchsten Neuvermietungsmieten im nördlichen Frankfurter Großraum Bad Homburg von der Höhe (9,50 €/m², +12 Prozent seit 2007) und Oberursel/Taunus (9,50 €/m², +9 Prozent seit 2007).

In der südlichen Umgebung der Mainmetropole liegen die aktuellen Mieten bei Wohnungsbezug bei beispielsweise 8,80 €/m² in Neu Isenburg (+3,5 Prozent seit 2007) und 8,50 €/m² in Dreieich (+6,3 Prozent). Im Osten liegt das Niveau mit gegenwärtig 7,70 bzw. 7,80 €/m² in Mühlheim am Main, Maintal und Dietzenbach zwar etwas niedriger, aber auch hier sind Mietpreissteigerungen von insgesamt 7 bis 12 Prozent innerhalb der letzten fünf Jahre festzustellen.

In Offenbach stiegen die Marktmieten fast in Frankfurter Umfang um knapp 13 Prozent von allerdings vergleichsweise günstigen 7,00 €/m² im Jahr 2007 auf aktuell 7,90 €/m².

In Stuttgart liegen die Neuvertragsmieten durchschnittlich bei 9,30 €/m² und damit um 3,4 Prozent über dem Vorjahreswert. Im Vergleich zu 2007 sind die Mieten insgesamt um 10,7 Prozent gestiegen, vor fünf Jahren waren noch im Schnitt 8,40 €/m² üblich. In der Umgebung sind ebenfalls Mietpreissteigerungen festzustellen. Im Fünfjahreszeitraum Ende 2007 bis Anfang 2013 liegen sie bei 4 bis gut 12 Prozent.

Besonders stark stiegen die Mieten in Leinfelden-Echterdingen (+12 Prozent) und Ludwigsburg (+10 Prozent), Mieter müssen bei Einzug in eine Wohnung derzeit 9,10 bzw. 8,70 €/m² aufbringen.
In den übrigen Städten am Stuttgarter Stadtrand liegen die aktuellen Marktmieten mit zwischen 8,40 und 8,90 €/m² um 6 bis 9 Prozent höher als noch vor fünf Jahren.

Durchschnittlicher Preis- und Mietanstieg für Wohnungen geringer als Steigerung der Verbraucherpreise seit 2005

Der Anstieg der Verbraucherpreise lag 2012 bei rund 2 Prozent. Die Steigerung für Preise und Mieten für Wohnungen beträgt damit nur 0,9 Prozentpunkte mehr als der Verbraucherpreisindex. Bezogen auf den Beginn der Datenerfassung 2004 zeigt der Index einen Immobilienpreisanstieg von 4,8 Prozent auf. Dagegen haben die Verbraucherpreise seit Mitte des Jahrzehnts um rund 16 Prozent zugenommen, deutlich stärker als der F+B-Wohn-Index (+10 Prozent). Dies bedeutet, dass sich die Immobilienpreise, gerechnet in konstanten Preisen, im bundesweiten Durchschnitt verringert haben. Anzeichen für eine Trendwende, gar erste Anzeichen für eine Blasenbildung, lassen sich bundesweit daraus nicht ableiten, obwohl sich insbesondere bei Neuvermietungsmieten und bei den Preisen von Eigentumswohnungen im letzten Jahr eine leichte Beschleunigung der Preisentwicklung nachweisen lässt.

"Allerdings bleibt es abzuwarten, ob die Preise im Verhältnis zu den Verbraucherpreisen künftig noch stärker ansteigen", so Dr. Leutner.

ETW-Preise und Neuvertragsmieten: Großraum München belegt sieben Spitzenplätze

Der Großraum München liegt bei den Eigentumswohnungspreisen nach wie vor an der Spitze der Rangliste. Allein sieben der Top-10-Städte zählen dazu. Neben München mit durchschnittlich 4.120 €/m² Wohnfläche sind auch in Garmisch- Partenkirchen 3.500 €/m² und in Germering, Dachau oder Freising zwischen 2.810 und 3.080 €/m² zu kalkulieren. Dieses hohe Preisniveau weisen auch Konstanz (3.140 €/m²), Freiburg im Breisgau (3.040 €/m²) auf. Auf Platz 10 liegt Hamburg mit einem Durchschnittspreis von zurzeit 2.760 €/m² auf. Es folgt Frankfurt/Main (Rang 13: 2.670 €/m²) und Umgebung, darunter zum Beispiel Bad Homburg (Rang 18: 2.500 €/m²), Darmstadt (Rang 28: 2.310 €/m²) sowie die Landeshauptstädte Mainz (Rang 31: 2.300 €/m²) und Wiesbaden (Rang 40: 2.220 €/m²).

Ein ähnliches Preisniveau wird für den Raum Stuttgart registriert. In Stuttgart selbst (Rang 19) kosten Eigentumswohnungen aktuell im Durchschnitt 2.490 €/m² und beispielsweise in Leinfelden-Echterdingen (Rang 23) 2.380 €/m², in Ludwigsburg (Rang 36) 2.270 €/m² und in Sindelfingen (Rang 47) 2.170 €/m².

Neben weiteren Städten in Bayern, Baden-Württemberg und im Taunus zählen zu den Top 50 der Städte mit den höchsten Preisen für Eigentumswohnungen in Deutschland die Großstädte Düsseldorf (Rang 21: 2.400 €/m²), Münster (Rang 26: 2.310 €/m²) und Köln (Rang 41: 2.220 €/m²) in Nordrhein-Westfalen. Berlin belegt mit vergleichsweise moderaten 1.790 €/m² zwar keinen der Spitzenplätze (Rang 142), gemessen an der Entwicklung seit Ende 2011 gehört die Hauptstadt aber mit +9,1 Prozent zu den Metropolen mit der höchsten Preisdynamik.

In Mainz und Wiesbaden stiegen die Preise im vergangenen Jahr ebenfalls um knapp 9 Prozent, in München um 8 Prozent, in Hamburg legten die Preise um rund 7 Prozent zu und in Frankfurt, Stuttgart, Düsseldorf und Köln um 5 bis 7,5 Prozent.

Die regionale Verteilung der Top 50-Städte bei den Neuvertragsmieten ist ähnlich. München mit der Spitzenmiete von 12,50 €/m², und die Städte in der Umgebung liegen ganz oben auf der Rangskala. Frankfurt/Main folgt mit durchschnittlich 10,10 €/m² auf Rangplatz 4, die Universitätsstädte Freiburg im Breisgau, Tübingen und Heidelberg auf den Plätzen 7 bis 9 (je 9,60 €/m²). In Stuttgart (Rang 13) sind im Schnitt 9,30 €/m² und in Hamburg (Rang 15) 9,20 €/m² zu zahlen.

Zu den Städten mit durchschnittlichen Marktmieten von 8,50 bis 9 €/m² zählen beispielsweise Mainz (9,00 €/m²) und Wiesbaden (8,50 €/m²) sowie Düsseldorf und Köln (8,90 €/m²). Auch beim Mietenniveau belegt Berlin auf Rang 180 keine herausgehobene Position. Bei Neuvermietung sind im Schnitt 6,70 €/m² üblich, im Vergleich zum Vorjahr entspricht dies einer Steigerung von knapp 4 Prozent. Damit liegt Berlin bei der Mietpreisentwicklung etwa gleichauf mit München, gefolgt von Düsseldorf, Frankfurt/Main und Stuttgart (rund +3,5 Prozent).

In Köln sind die Mieten um 3 Prozent gestiegen und in Wiesbaden, Mainz und Hamburg um 2 bis 3 Prozent.

Über den F+B-Wohn-Index Deutschland

Der F+B-Wohn-Index Deutschland kombiniert deutschlandweit die Miet- und Preisentwicklung von Eigentumswohnungen, Ein- und Zweifamilienhäusern, Doppel- und Reihenhäusern mit den Trends von Neuvertrags- und Bestandsmieten von Wohnungen und den Ertragswerten von Mehrfamilienhäusern. Der Index ermittelt somit quartalsweise eine zusammenfassende Betrachtung des gesamten Wohnsegments in Deutschland, die bis auf die Postleitzahl und Straßenabschnittsebene reicht. Grundlage des F+B-Wohn-Index Deutschland sind Angebotsdaten von rund 25 Mio. Objekten.

Die Preisdaten werden korrigiert um empirische Transaktionsabschläge und durch Georeferenzierung und die Überprüfung auf Angebots-Dubletten bereinigt. Die Schätzung der regionalen Zeitreihen für die zugrunde liegenden Objektarten erfolgt mittels der hedonischen Regression, die Aggregation zu Bundesindizes richtet sich nach dem Wohnungsbestand.

Über F+B Forschung und Beratung für Wohnen, Immobilien und Umwelt GmbH

F+B Forschung und Beratung für Wohnen, Immobilien und Umwelt zählt mit 23 Mitarbeitern und einem bundesweiten Netzwerk von Immobilienfachleuten zu den großen, unabhängigen Forschungs- und Beratungsunternehmen mit Produktfeldern in der Wohnungs- und Immobilienmarktforschung, der Portfolioanalyse und -bewertung, der Stadt- und Regionalentwicklung sowie der Umweltforschung. Zum Kundenstamm des Unternehmens zählen sowohl Wohnungs- und Immobilienunternehmen als auch Banken und Bausparkassen, Städte/Gemeinden sowie Bundes- und Landesbehörden.

Seit 2006 hat F+B Portfolios mit einem Gesamtvolumen von 14 Mio. Quadratmeter BGF und rund 20 Mrd. Euro untersucht und bewertet. Mit bundesweiten Marktdaten, Analysen und Studien etabliert F+B mehr Transparenz über die sich immer stärker ausdifferenzierenden Märkte und gewährleistet so den Akteuren mehr Entscheidungssicherheit.