Hamburg: Bürovermietungsmarkt 4. Quartal 2012 --- Jahresendspurt verhilft zu solidem Gesamtergebnis
Das verlangsamte Wachstumstempo der deutschen Wirtschaft im Verlauf des Jahres 2012 blieb nicht ohne Folgen für den Hamburger Büromarkt. Der Büroflächenumsatz fiel mit einem Minus von 20 Prozent deutlich geringer aus als im umsatzstarken Vorjahr.
Nach Berechnungen des Immobiliendienstleisters Grossmann & Berger wurden auf dem Hamburger Büromarkt in 2012 rund 430.000 Quadratmeter Fläche umgesetzt. Der Eigennutzeranteil 2012 belief sich dabei auf knapp sieben Prozent.
"Dank des dynamischen Jahresendspurts mit einem Flächenumsatz im 4. Quartal von rund 120.000 Quadratmetern kann der Hamburger Büromarkt insgesamt ein solides Jahresergebnis vorweisen", so Andreas Rehberg, Geschäftsführer von Grossmann & Berger.
Einziger Großabschluss im 4. Quartal im Teilmarkt Alster West Mit zehn Großabschlüssen reduzierte sich die Anzahl der Verträge mit über 5.000 Quadratmetern Fläche im Vergleich zum Vorjahr nur geringfügig, allerdings verringerte sich der Flächenumsatz in diesem Flächensegment um knapp 50 Prozent auf 65.000 Quadratmeter.
Im letzten Jahresviertel wurde lediglich ein Großabschluss unterzeichnet. Die Pilot Hamburg GmbH, eine Agentur für Markenkommunikation, entschied sich für eine rund 6.850 Quadratmeter große Neubaufläche an der Neuen Rabenstraße (Neue Rabenstraße 3-12, Alster West).
Den Schwerpunkt der Umsatztätigkeit in 2012 mit rund 23 Prozent der Fläche bildete das Flächensegment zwischen 2.001 bis 5.000 Quadratmeter, mit einem Anteil von knapp 22 Prozent dicht gefolgt von dem Segment zwischen 501 bis 1.000 Quadratmeter.
City Süd geht als Gewinner hervor
Als Gewinner im Wettstreit der Teilmärkte hinsichtlich der räumlichen Verteilung des Flächenumsatzes ging 2012 eindeutig die City Süd hervor. Mit einem Umsatzplus von 24.500 Quadratmetern (dies entspricht einem Zuwachs von knapp 40 Prozent) erzielte der Teilmarkt City Süd den höchsten absoluten Zuwachs aller Teilmärkte.
Mit dem Abschluss von Praktiker (Heidenkampsweg 99-101, 8.200 Quadratmeter), dem Eigennutzerdeal des ADAC Hansa (Amsinckstraße, 7.600 Quadratmeter) und dem Sale-and-Leaseback-Geschäft mit Sharp Electronics (Sonninstraße, 6.000 Quadratmeter) verbuchte die City Süd im Jahr 2012 gleich drei Großabschlüsse mit einem Flächenvolumen über 5.000 Quadratmeter. Insgesamt erreichte die City Süd ein Umsatzergebnis von 87.700 Quadratmetern Bürofläche und liegt damit nur 2.600 Quadratmeter hinter dem Teilmarkt City mit 90.300 Quadratmetern.
Die Hamburger City als traditioneller Spitzenreiter unter den Teilmärkten verzeichnete in 2012 im Vergleich zum umsatzstarken Vorjahr mit einem Minus von 46 Prozent einen deutlichen Rückgang beim Flächenumsatz.
"Der gravierende Umsatzrückgang in der Hamburger City ist vor allem mit dem fehlenden Angebot an größeren, zusammenhängenden Flächen in Neubauqualität zu attraktiven Mietpreiskonditionen zu erklären", so Andreas Rehberg.
Von dem fehlenden adäquaten Neubau-Flächenangebot in der City profitierten die übrigen zentral gelegenen Teilmärkte wie die HafenCity. Dieser Teilmarkt positionierte sich mit einem Flächenumsatz von 48.200 Quadratmetern und einem Anteil von rund 11 Prozent auf Platz drei im Ranking der Hamburger Teilmärkte.
"Die HafenCity wartet derzeit im Neubausegment mit sehr interessanten Angeboten auf und stellt damit für viele größere Unternehmen eine echte Alternative zur Hamburger City dar", kommentiert Andreas Rehberg den Trend dieser Entwicklung.
Informations- und Telekommunikationsbranche verbucht deutliches Plus
Die größten Umsatzanteile mit jeweils 17 Prozent am gesamten Hamburger Flächenumsatz und rund 74.000 Quadratmetern entfielen in 2012 auf die Beratungsunternehmen und die Unternehmen der Informations- und Telekommunikationsbranche.
Während jedoch die Beratungsunternehmen mit rund 33.000 Quadratmetern signifikant weniger Bürofläche anmieteten, legten die Informations- und Telekommunikationsunternehmen mit einem Plus von 14.600 Quadratmetern deutlich zu. Der Zuwachs in diesem Bereich wurde im Wesentlichen durch mehrere Abschlüsse im Flächensegment über 2.000 Quadratmeter Bürofläche getragen, darunter die der Xing AG, Easynet GmbH, altigi GmbH, Computer Bild Digital GmbH und Vodafone Region Nord.
An dritter Position folgte mit einem Anteil von 11,5 Prozent und einem Flächenvolumen von 49.500 Quadratmetern der Bereich Tourismus und Verkehr, der von Reedereien und Logistikunternehmen dominiert wurde.
Durchschnittsmiete deutlich über dem Zehn-Jahres-Mittel
Eine gute Umsatztätigkeit insbesondere im Neubausegment mit entsprechend hohen Mieten führte im Laufe der zweiten Jahreshälfte 2012 zu einer leichten Erhöhung der Spitzenmiete um 50 Cent auf 24,00 Euro/Quadratmeter/Monat. Die Durchschnittsmiete für Büroflächen blieb zum Ende des Jahres 2012 mit 14,00 Euro/Quadratmeter/Monat deutlich hinter dem Rekordergebnis des ersten Quartals dieses Jahres in Höhe von 14,90 Euro/Quadratmeter/Monat zurück. Im Vergleich zu den letzten zehn Jahren mit einer durchschnittlichen Höhe von 13,00 Euro/Quadratmeter/Monat liegt die aktuelle Durchschnittsmiete jedoch deutlich höher.
Leerstandsquote konstant niedrig
Die solide Vermietungstätigkeit der letzten zwölf Monate führte zu einem leichten Abbau des Leerstands. Dieser reduzierte sich gegenüber dem Vorjahreszeitraum von 1.045.700 Quadratmetern um rund 76.000 Quadratmeter auf 970.000 Quadratmeter.
Bei einem Büroflächenbestand von 13,13 Mio. Quadratmetern zum Ende des 4. Quartals 2012 lag die Leerstandsquote nunmehr bei 7,4 Prozent inklusive Untermietflächen (7,1 Prozent ohne Untermietflächen) und damit 0,6 Prozentpunkte unter dem Wert des Vorjahres.
Die Verteilung des Flächenangebots konzentrierte sich dabei auf die zugleich umsatzstärksten Teilmärkte City und City Süd, deren Anteile am Gesamtleerstand 26 Prozent bzw. 23 Prozent betrugen.
Das Fertigstellungsvolumen in Hamburg wird in 2013/2014 voraussichtlich bei 470.000 Quadratmetern liegen. Dabei sind rund 60 Prozent der im Bau befindlichen und projektierten Flächen bereits vertraglich gebunden, so dass erneut relativ wenig spekulative Fläche auf den Markt kommen wird. Schwerpunkt der baulichen Tätigkeit bildet dabei die Hamburger Innenstadt mit einem Gesamtvolumen von rund 100.000 Quadratmetern.
Aussichten für 2013
Angesichts der zurückhaltenden Konjunkturerwartung für 2013 und der, durch die Eurokrise verursachten, zögerlichen Entscheidungsprozesse der Unternehmen wird sich der Flächenumsatz auf dem Hamburger Büromarkt in 2013 voraussichtlich annähernd auf dem gleichem Niveau wie im Vorjahr bewegen. Die Unternehmen sind derzeit bestrebt, über Anmietungsentscheidungen Einsparungspotenziale auszuschöpfen, so dass sowohl die Spitzen- als auch die Durchschnittsmieten in 2013 leicht nachgeben könnten.
Durch den niedrigeren Flächenumsatz in 2012 gegenüber dem Vorjahr baute sich der Leerstand langsamer ab, so dass sich das Leerstandsvolumen in 2013 voraussichtlich nicht weiter signifikant reduzieren wird.
"Unsere Erwartungen für die Entwicklung des Hamburger Büroflächenmarktes im Jahr 2013 sind optimistisch. Die Stimmung vieler Unternehmen hinsichtlich ihrer Geschäftsentwicklung in 2013 fällt wieder positiver aus, die Personalplanung der Unternehmen ist weiterhin leicht expansiv ausgerichtet. Für 2013 erwarten wir ein ähnlich gutes Umsatzergebnis wie in diesem Jahr mit rund 450.000 Quadratmetern", konstatiert Andreas Rehberg.