Public Private Partnership (PPP) – CentraLine Reglungstechnik in Offenbacher Schulen

Public Private Partnership, kurz PPP, wird seit einiger Zeit als aussichtsreiches Modell der Zusammenarbeit zwischen öffentlicher Hand und Privatwirtschaft gehandelt. PPP bezeichnet Projekte, bei denen privates Kapital und Fachwissen zum langfristigen Vorteil der öffentlichen Hand eingesetzt wird.

Das größte PPP-Projekt in Deutschland wird derzeit im Kreis Offenbach bei Frankfurt am Main abgewickelt. Dort hat der Kreis sowohl den Betrieb als auch die Modernisierung seiner 90 Schulen für 15 Jahre an private Investoren vergeben.

41 dieser Schulen betreut die SKE Facility Management GmbH (SKE), die in der Regelungstechnik auf das System von CentraLine vertraut. Demnach werden bereits in fünf Schulen die Regler von CentraLine für die Regelung der Heizungs- und Lüftungsanlage eingesetzt. Neben einer besonders energieeffizienten Arbeitsweise ermöglichen sie einen Fernzugriff für ein einfaches Energiemanagement und einen Überwachung der Anlagen.

Ausgangssituation im Kreis Offenbach
Viele Schulen in ganz Deutschland sind modernisierungsbedürftig. Auf zahlreiche Städte und Kreise mit knappen öffentlichen Haushalten kommen daher in naher Zukunft massive finanzielle Belastungen zu. Dabei sehen sich Kommunen zunehmend mit Sanierungsstaus, einer schwierigen Finanzlage und gleichzeitig mit hohen Erwartungen der Öffentlichkeit konfrontiert. Für diese typischen Problemstellungen stellt die Zusammenarbeit zwischen privatwirtschaftlichen und öffentlichen Partner im Rahmen von PPP-Projekten eine interessante Lösung dar.

Johannes Huismann, Geschäftsführer Geschäftsentwicklung der SKE Facility Management GmbH sieht hier entscheidende Vorteile für öffentliche Auftraggeber: "Zu den Vorteilen zählen unter anderem die Auflösung von Investitionsstaus, langfristige Planungssicherheit durch verbindliche Kostenreduzierungen sowie die vertragliche Absicherung von Risiken."

2002 sah sich auch der Kreis Offenbach mit dieser Problematik konfrontiert. "Unser Landkreis hat in der Vergangenheit erheblich Mittel für den Schulbau zur Verfügung gestellt, dennoch beläuft sich der Sanierungsstau auf mehrere 100 Millionen Euro.", schätze Landrat Peter Walter zu Projektbeginn.
Zu diesem Zeitpunkt befanden sich die insgesamt 90 Schulen im Kreis Offenbach in unterschiedlichem Zustand, viele Gebäude und Anlagen waren modernisierungs- teilweise sogar sanierungsbedürftig.
Da gerade die Finanzierung der notwendigen Baumaßnahmen einen erheblichen Anteil der Gesamtkosten ausmacht, plante der Kreis Offenbach die Abwicklung über ein PPP-Projekt.
Ein ausschlaggebender Faktor bei PPP ist, dass der private Partner hinsichtlich der Finanzierung in Vorleistung tritt. Der Kreis Offenbach suchte daher nach professionellen Partnern, welche die Schulgebäude privat sanieren und betreiben und schrieb das Projekt europaweite aus.

Im Juni 2004 fiel die Entscheidung: 41 der 90 Schulen sollten ab September 2004 von der SKE Facility Management GmbH saniert und 15 Jahre lang betrieben werden. SKE verfügt über 30 Jahre Erfahrung auf dem Facility Management-Markt und war damit bestens für die neue Herausforderung gerüstet. Die 41 Schulen umfassen eine Gesamtfläche von etwa 457.000 m2 und 234 Gebäude. Dabei belief sich das Projektvolumen auf 370,4 Millionen Euro.
Speziell für dieses Projekt gründete SKE eine eigene Projektgesellschaft, die SKE-Schul-Facility-Management GmbH, mit Sitz in Langen im Kreis Offenbach. Damit wurde Langen zur operativen Zentrale für das gesamte PPP-Projekt: 49 Mitarbeiter bei SKE und 47 Hausmeister in den Schulen kümmern sich fast ausschließlich um die 41 Schulen des Projektes.
Das Aufgabenspektrum umfasst die Planung und Durchführung von Sanierungsmaßnahmen an allen Schulen sowie deren Finanzierung. Darüber hinaus werden in den 15 Jahren umfangreiche Betriebsleistungen wie Energie-, Wasser- und Abwasserbewirtschaftung, Instandhaltung und Hausmeisterdienste erbracht.
Die Pflege von Außenanlagen ist ebenso Bestandteil der Vertragsleistung wie Winterdienst, Unterhaltsreinigung, Abfallentsorgung, vorbeugende Wartung der Gebäudetechnik und vorbeugende Brandschutzmaßnahmen.
Für die Festlegung des Gesamtumfangs wurde zu Beginn der Zusammenarbeit jede Schule einzeln hinsichtlich Sanierungsaufwand und Betriebskosten bewertet. Dabei setzte der Kreis Offenbach für jede Schule einen Betrag für die Sanierung und einen Betrag für die Gebäudebewirtschaftung an. SKE finanziert die Sanierungen und den Betrieb vor, der Kreis Offenbach zahlt dann die Kosten über die monatlichen Raten und über die Laufzeit ab.
Je effizienter SKE arbeitet, desto größer ist die Wirtschaftlichkeit des Unternehmens. Dabei setzt SKE an unterschiedlichen Punkten an: So betreibt SKE ein Energiemanagement an allen Schulen, um den Energieeinsatz zu optimieren. Zudem profitiert SKE, wie alle anderen privaten Investoren auch, davon, die Leistungen nicht öffentlich ausschreiben zu müssen. So können Preise mit Dienstleistern und Zulieferern individuell verhandelt werden. Insgesamt kann SKE die Schulen dadurch um etwa 19 Prozent günstiger sanieren und betreiben. Unter anderem auch deshalb, weil das Unternehmen die Leistungen bündelt und daher sehr effektiv arbeitet.

Dabei ist SKE kontinuierlich auf der Suche nach höchst effizienten Lösungen in allen Bereichen, auch um dem Umweltaspekt Rechnung zu tragen - dies schließt auch die Regelungstechnik mit ein. Hierfür wurden bereits in fünf der Schulen Regelungssysteme von CentraLine eingesetzt. Eine dieser Schulen ist die Dreieichschule in Langen.

Die Dreieichschule in Langen ist ein großes Gymnasium mit 1.400 Schülern und über 100 Voll- und Teilzeitlehrkräften. Das gesamte Areal der Schule umfasst circa 22.000 m². Die Gebäude haben eine Bruttogeschossfläche von ca. 14.000 m2. Dabei verfügt das Hauptgebäude neben zahlreichen Klassenräumen, über Fachräume für Erdkunde, Biologie, Chemie und Physik, eine Cafeteria mit integrierter Sitzmulde auf dem Schulgelände sowie einen kombinierten Kunst- und Musiktrakt.
Im September 2007 wurde zudem eine neue Sporthalle eingeweiht, die seither nicht nur von den Schülern der Dreieichschule, sondern auch von zahlreichen Sportvereinen genutzt wird. Als SKE 2004 die Schule übernahm, bestand ein hoher Modernisierungsbedarf. Dabei sollte neben zahlreichen Maßnahmen am Gebäude selbst auch die Heizungsanlage erneuert und eine intelligente Regeltechnik eingesetzt werden.
Die SKE stellte dabei hohe Anforderungen an die Regelung: Sie sollte besonders energieeffizient arbeiten, einfach zu bedienen sein und sich über einen Fernzugriff von der SKE-Zentrale in Langen steuern lassen.
Marc Fischer, Energiemanager der SKE und zuständig für das Energiemanagement der PPP-Schulen, erläutert die Anforderungen: "Für den reibungslosen Betrieb der Heizungs- uns Lüftungsanlagen sind unsere Hausmeister vor Ort zuständig. Daher war es uns wichtig, ein Regelsystem zu schaffen, dass einfach zu bedienen ist und die Arbeit vor Ort erleichtert. Darüber hinaus wollten wir eine Möglichkeit, via Internet auf die unterschiedlichen Anlagen zentral zugreifen zu können. Wir betreiben ein umfassendes Energiemanagement. Gerade deshalb suchten wir nach einem System, mit dem wir die Verbrauchsdaten extern erfassen und auswerten können."

Der Regelungsspezialist VSM Mainland GmbH plante für die Dreieichschule ein detailliertes Regelungskonzept, das alle Anforderungen von SKE erfüllt. Zur Regelung der Heizungs- und Lüftungsanlage installierte der CentraLine-Partner VSM Mainland insgesamt fünf Schaltschränke, die er mit neun Panther- und zwei Tiger-Regler bestückte. Für die Regelung der neuen Heizungsanlage mit zwei Gaskesseln sind die Tiger-Regler zuständig, die Lüftungsanlage und die Heizkreise werden von den Panthern punktgenau gesteuert. Zudem verwenden alle Anwendungen bewährte Regelfunktionen und garantieren so ein hohes Maß an Energieeinsparung.
Insgesamt sind die konfigurierbaren Regler für Wärmeerzeugung, Heizung und Lüftung geeignet und mit einer intuitiven Bedientechnik ausgestattet: So ermöglichen sie eine schnelle Einarbeitung in die Bedienführung des Systems - auch für technisch wenig Versierte. Die Einstellung für individuelle Anwendungen erfolgt zeitsparend und ohne großen Aufwand. Diese Eigenschaften führten dazu, dass sich die Planungsphase verkürzte und die Inbetriebnahme zeitnah erfolgen konnte.

Für die Steuerung der Anlage installierte VSM Mainland die Bedienzentrale "Arena". Über diese Software wählt sich Hausmeister Uwe Trzebinski dreimal täglich von seinem Computer im Büro aus in das System ein. Das erste Mal gleich morgens, wenn er das Büro betritt. "Auf einen Blick sehe ich dann, ob es irgendwo eine Störung gibt und ob die gewünschten Sollwerte erreicht werden. Störungen erkenne ich sofort an einem roten Warndreiecksymbol auf dem Bildschirm. Ohne Arena musste ich jeden Morgen erst eine einstündige Tour durch die Schule machen und alle Geräte einzeln auf ihre Funktionsfähigkeit oder mögliche Fehlermeldungen überprüfen." berichtet Trzebinski.

Zeigt die Arena eine Anlagenstörung an, wie beispielsweise eine Brennerstörung oder den Ausfall einer Pumpe, kann der Hausmeister bereits hier erkennen, ob er die Störung selbst beheben kann oder ob er einen Fachmann informieren muss. Damit kann er umgehend eingreifen, meist noch bevor die ersten Schüler oder Lehrer die Störung bemerken. Über die Bediensoftware kann Trzebinski auch mit wenigen Klicks Änderungen am Zeitprogramm vornehmen: so zum Beispiel das Wochenprogramm an neue Stundenpläne anpassen, die Nachtabsenkung der Heizungsanlage ändern - etwa um die Heizzeiten über die Dauer eines Elternabends aufrecht zu erhalten - oder das Ferienprogramm aktivieren.

Doch nicht nur vor Ort ist ein Zugriff auf die Anlage möglich: Die offene Web-basierte Lösung Arena arbeitet mit der bewährten und weltweit angewendeten LonWorks-Technologie. Die Bedienoberfläche greift auf den Internet Explorer zurück, so dass sich SKE und VSM Mainland auch von extern via Internet in das System einwählen können. In der Dreieichschule kann so eine optimale Anlagensteuerung gewährleistet werden: Nicht nur der Hausmeister wählt sich in das System ein, auch Marc Fischer, Energiemanager der SKE, überprüft regelmäßig die Anlage. Dazu wählt sich Fischer über seinen Computer in die Schule ein, überwacht und vergleicht die Verbrauchsdaten oder nimmt Einstellungen vor. In der Praxis bedeutet dies: SKE und VSM Mainland überprüfen kontinuierlich die Laufzeiten und Temperaturen der Heizungsanlage sowie der Lüftung und vergleichen sie mit dem Wärmebedarf des Gebäudes. Anhand der Trendauswertungen lässt sich die Regelung dabei kontinuierlich optimieren.
Zusätzliche Transparenz bietet der Datenspeicher: Da Arena alle Störmeldungen speichert, kann SKE nachvollziehen, welche Alarme aufgetreten sind und wer sie bearbeitet hat.

PPP-Projekte bieten Kommunen die Möglichkeit Sanierungen zu realisieren, die sonst nicht möglich geworden wären - vor allem, da die Kosten für die Finanzierung meist nochmals eben so hoch sind wie die Sanierungskosten selbst. Da SKE die Baumaßnahmen schneller und budgettreuer fertig stellen kann, kam in diesem Beispiel zudem ein Zeitgewinn hinzu - nur fünf Jahre nach Start des Projektes werden die Bauarbeiten in alle Schulen abgeschlossen sein. Für den privaten Partner ist es bei der Sanierung und dem Betrieb von Liegenschaften aufgrund des finanziellen Risikos entscheidend, besonders effizient zu arbeiten. Nur dann rechnen sich Aufwand und Kosten. In Bezug auf die Haustechnik sind Partner wie die SKE daher auf Systeme angewiesen, die eine energieeffiziente Arbeitsweise ermöglichen und einfach zu bedienen sind. Die Regelsysteme von CentraLine werden von CentraLine-Partnern wie VSM Mainland genau auf diese Bedürfnisse zugeschnitten und individuell für den jeweiligen Einsatz zusammengestellt. Dabei stehen sie mit ihrem Fachwissen für alle Fragen zur Verfügung: Sowohl in der Planungsphase, als auch beim Einbau und über die gesamte Laufzeit der Anlage hinweg. Zudem ermöglicht die Fernzugriffoption eine Fernwartung des Systems und ein detailliertes Energiemanagement. Für SKE ist CentraLine damit das passende System für die spezifischen Anforderungen im Rahmen von PPP-Projekten.

Ausführliche Informationen zu den Lösungen bietet eine Beispiel-Schule in der CentraLine City im Internet unter www.centraline.com